在地块日趋紧张，新开发项目成本越来越高的楼市新常态面前，部分开发商开始转战三旧改造项目领域。工业厂房改成商业地产进行升级改造提升价值空间。在政策的扶持之下，越来越多的旧厂房、旧市场、旧办公楼焕然一新，变成了美食城、文化产业园区、培训学校等。业内人士分析，整个东莞的三旧改造空间巨大，在政府的政策扶持下，将会有越来越多的地产公司介入这一领域。

三旧改造市场蛋糕巨大

日前，东莞市国土局组织媒体进行了一次大规模的三旧改造成果现场采访活动，部分镇街的负责人接受采访，让这一平常不太受关注的地产运作模式走上台面。

东坑镇三旧办负责人介绍，该镇较为成功的是该镇三甲工业城改造项目，这片建筑多建于上世纪80年代，部分已为危房，土地利用率、产出率很低，政府引入企业进行改造之后，工业城由原来8万平方米增加到26万平方米，拥有13栋高层厂房、7栋员工宿舍，以及一栋21层的创新中心，重点发展电子信息、高端装备制造、新材料、新能源等优势产业。

项目是东坑商会以参股形式共同开发建设，也是东莞市第一个民营企业合股联建三旧工业项目，建成后将直接出租和出售，目前价格待定。

东坑只是众多旧工业区改造出成果的众多项目之一，在南城新基社区，原来一大片皮鞋厂、制衣厂在企业主外迁之后，厂房和办公楼长时间空置。地产经营企业在原有建筑的基础上，进行重新规划、设计、包装，曾经沦为无人区的原工业区现在面目一新，已经成为人流量巨大的餐饮服务区、文化创业办公区。

类似的项目在厚街也相当成功，原来空出的大片工业厂房，在政府引入的地产企业进行重新定位之后，现在已经成功开发出鞋业批发市场、生活用品批发市场以及学校等。

据运作这些项目的开发商介绍，由于厚街土地资源稀缺，要想购置地块进行新项目的开发，成本已经很高，并且在地段上也不会有什么优势。

但三旧项目往往都在市中区，至少也是人流量大的工业区、甚至闹市区，只要找准商业模式，运作难度大大低于全新开发项目。

多政策扶持

根据市政府出台的政策，只要三旧改造项目符合“总建筑面积不低于1.05万平方米、单层面积超过1000平方米、单栋建筑面积超过5000平方米”三项要求，参照商品房销售办法办理独立的《房地产权证》，就可分割预售或现售三旧改造的项目产品。

市国土局也表示，在三旧改造方面，将通过财政补助、租金补贴等多种形式支持旧厂房改造为创新企业或项目。

业内：中心城区发达镇街三旧改造空间大

对此，业内人士认为，在市中心以及经济发达的镇街，成规模的住宅用地已经几乎没有，这势必会影响到住宅楼市的开发规模，三旧改造必然成为开发商的主战场。

目前城区因没有商住用地推出，想要深耕的开发商只能通过三旧改造来开发住宅，虽然量比较少，但未来肯定将以此为主。

合富辉煌研究部李兴旺等人都认为，东莞目前也有部分开发商已通过三旧改造挪腾土地。四大中心城区、虎门、厚街长安等三旧改造的空间很大，无论是做商业地产改造还是工业地产改造，对于运作企业来说都比较容易。但是在一些经济欠发达的地方，就难以吸引到开发商或者投资企业去做，因为改造好了，得有客户进驻才行。